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_补位刚需市场 商住涅槃自住房当道

2017-11-24 04:06

受土地供应以及限购等因素的影响,今年以来,商住产品再度迎来春天。统计显示,2015前8个月,北京商住成交量同比上涨逾一成,成交均价同比大涨40%。限购升级的通州区域,商住产品更是炙手可热。业内人士认为,北京限购未放松,部分区域甚至升级,为商住产品的热销提供了良机,同时,住宅市场自住房和豪宅两极分化,适合刚需的普通住宅匮乏,进一步提升了商住项目的热度。不限购、低总价的商住产品成功补位住宅市场。

前8个月成交同比上涨13%

中原地产研究部统计数据显示,8月全月,北京公寓市场包括平层及LOFT合计签约达到了3243套,在6月突破千套后,再次出现了连续3个月的月度高位成交,这也是最近几年北京公寓市场首次连续3个月突破千套成交,在最近30个月仅次于2013年3月份的3752套,创造了最近29个月的单月最高纪录。

另据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,前8个月,北京全市新建商住项目共成交10717套,比去年同期上涨了13%;成交均价突破3万,达31010元,比去年同期大涨40%。

对于商住产品的热销,中原地产首席分析师张大伟认为,限购政策在北京依然严格,这样不限购的公寓市场相对受到部分刚需和投资者的关注。

低总价优势突出

事实上,除了限购之外,商住产品的价格优势也非常明显,尤其是在今年豪宅“横行”的当下,低总价楼盘稀缺的背景下。

今年以来,随着楼市整体转暖,在限购政策依然严格的背景下,不少被限购的需求开始流向商住市场,不少商住项目凭借较高性价比突围领涨,热销之势丝毫不逊于住宅市场,商住产品成为继高端项目之后,北京楼市中表现最为抢眼的产品。

“北京整体房价已上涨到一定程度,商住项目的低价特性吸引了部分首置型刚需人群的购买。”亚豪机构副总经理高姗表示。

补位刚需市场

供地结构对房地产市场的影响较为直接,受高价地等因素的影响,适合刚需购房者的普通住宅产品非常稀缺。

据高姗介绍,从近期的土地项目周转率来看,今年入市项目多为2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地当中,有高达31宗包含自住房配建,另外公租房与限价房的配建也占据不少份额,2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的仅有4宗。“以自住房为代表的保障房竞建自2013年下半年开始成为土地出让的标配,使得纯商品住宅用地的空间被大幅挤压,大量项目甚至出现自住房及保障房为主、商品房为辅的局面,这也直接导致了新增纯商住宅供应的严重不足。”

在这种背景下,不限购、低总价的商住产品成为普通住宅市场的有力补充。张大伟认为,对于北京来说,住宅可购买的量有限,特别是目前看,住宅高端化趋势已经形成,中低总价的住宅房源稀缺,而很多公寓具备了比较完善的居住功能,这种情况下,成交量持续上涨成为趋势。

自住型商品房推出以来,以价格优势“一马当先”,虽然个别项目也遭遇了弃购、重新选购的经历,但在目前市场回温的情况下,绝大多数项目仍备受争抢。同时,北京激烈的土地竞争,也使得不少房企为了拿地不惜将住宅用地部分或者全部竞成自住房。需求和供应都处于高位的自住房,成为刚需产品市场的主力之一。

市场回温带热自住房

自自住房推出以来,其经历过最初的一抢而空,也经历过市场回落时的弃购潮,在近期市场逐步升温的背景下,多个自住房项目引发争抢。

9月7日,位于大兴区南海子公园西侧的自住房——中国铁建·兴盛嘉苑进入选房阶段。选房当天,207套房源全部完成认购,销售金额超过3.5亿元。

8月2日,京汉·东方名苑744套自住房房源全部售罄。

而6月份,多个自住房项目也取得了不错的成绩。6月下旬,中海长安雅苑入市,997套房源在开盘首日就已经全部去化。

“自住房市场升温,主要是由于房地产市场整体回暖趋势所致。”中原地产首席分析师张大伟表示。

渐成刚需市场主力军

对于目前自住房市场火爆,业内认为,自住房与周边项目的价格差成为重要原因。按照规定,自住型商品房的售价应该低于周边同品质商品房项目的30%左右。特别是今年,随着地价高企,房价回升,同一区域内,自住房价格与周边商品房价格的价格差不断扩大,进一步刺激购房者购买自住房热情。

强烈的需求支撑了自住房市场的快速升温,根据相关的数据统计,自住型商品房的销量已经占到了市场成交总量的近1/4,而上半年频现的“日光”自住型商品房也让其成为刚需置业的首选。业内人士预计,今后自住型商品房的开发量可能要逐渐与商品房持平,甚至超过商品房,以后市场上刚需类产品肯定是由自住型产品支撑。

豪宅与自住房两分天下

在土地市场中,房企为了加大拿地的胜算,也在加大配建自住房的比例,为了平衡利润,意味着剩余地块上所建的产品成本相对提高。在此背景之下,北京住宅市场自住房与豪宅占主导的二元模式将进一步明确,而适合中低端刚需及改善型的纯商品房项目不断减少,这一预期之下也将加速该类产品去化。

中原地产的统计显示,最近一段时间,北京出现了连续4宗楼面价超过5万的地王。2015年截至目前看,合计供应商品房住宅只有26882套,而成交则达到了37216套,高端化趋势越来越明显。

张大伟认为,土地市场竞争激烈,地价超过房价成为新常态。在北京2013年开始出现了地价超过房价的现象,而从2015年6月大兴等南城系列地王开始,出现了地价远超房价的现象。“未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目,将明显影响市场定价。”

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发布时间:2017-11-24 04:06

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